Louis réfléchit à la meilleure utilisation de son héritage: rembourser son crédit immobilier ou investir dans un bien locatif. Pour l’aider dans sa décision, il prend en compte les frais liés à chaque option et les économies potentielles liées au remboursement anticipé. ( crédit photo : Getty Images ) Sommaire: La situation de Louis, propriétaire immobilier et percepteur d’un héritage Rembourser un crédit immobilier avant son terme: combien ça coûte? Comment éviter de payer des indemnités en cas de remboursement anticipé? Remboursement anticipé: combien Louis économisera-t-il d’intérêts bancaires? Acheter un bien immobilier locatif: est-ce rentable pour Louis? Placer son argent en SCPI via un contrat d’assurance-vie, un bon placement? La situation de Louis, propriétaire immobilier et percepteur d’un héritage Louis vit dans un confortable T3 du centre-ville de Nantes, à 5mn à pied de la Cité des congrès. Il l’a acheté 176.000 euros en 2019. Le logement est aujourd’hui estimé à 192.000 euros. Les mensualités de Louis sont de 690 euros par mois hors assurance (30 euros) et s’échelonnent jusqu’en 2044. Il a déjà remboursé 37.000 euros. Son capital restant dû s’élève donc à 139.000 euros. Son crédit est à un taux moyen de 1,35%. Il se compose de différents prêts dont le plus conséquent (500 euros) prend fin en 2034. Après cela, les remboursements mensuels de Louis seront de 230 euros par mois. Les parents de Louis sont décédés en fin d’année dernière. Avec son frère, ils ont hérité chacun d’un contrat d’assurance-vie abondé à hauteur de 100.000 euros. Louis s’interroge sur la meilleure façon d’utiliser cet argent . Il hésite entre procéder à un remboursement anticipé partiel de son crédit ou à investir cet argent dans un bien immobilier locatif. Dans le premier cas, il devra payer des indemnités à sa banque. Pour se décider, il commence par calculer le montant d’un remboursement anticipé. Rembourser un crédit immobilier avant son terme: combien ça coûte? Le code de la consommation stipule que tout emprunteur « peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité son crédit immobilier » . S’il le fait, Louis devra néanmoins payer des Indemnités de Remboursement Anticipé partiel (IRA). Elles sont plafonnées par l’un des montants suivants: L‘établissement bancaire doit appliquer la formule la plus intéressante pour l’emprunteur. Louis se munit de sa calculette et appliquent les deux formules suivantes: En cas de remboursement anticipé, Louis doit donc payer 675 euros à sa banque. Comment éviter de payer des indemnités en cas de remboursement anticipé? Il est possible pour les emprunteurs de rembourser leur crédit par anticipation, cependant certains établissements bancaires peuvent prévoir dans le contrat « l’interdiction d’un remboursement égal ou inférieur à 10% du montant initial prêté, sauf s’il s’agit de son solde, c’est-à-dire la somme totale qu’il vous reste à payer ». Cette clause est stipulée par le ministère de l’Economie . Pour l’éviter, mieux vaut négocier en amont avec votre banque. Pour l’éviter, mieux vaut négocier en amont avec votre banque la suppression de cette clause. Remboursement anticipé: combien Louis économisera-t-il d’intérêts bancaires? Une fois ces premiers calculs effectués, Louis souhaite savoir si un remboursement anticipé de son crédit peut lui permettre d’économiser de l’argent. Il se rend sur le site de l’Anil : ce dernier propose un simulateur d’amortissement. Ce service lui permet de connaître le montant des intérêts à payer sur son prêt. Louis fait un premier calcul pour estimer le montant des intérêts sans procéder à un remboursement par anticipation. Hors assurance, ses mensualités s’élèvent à 690 euros. Dans 19 ans, le montant cumulé des intérêts s’élèverait à 18.665 euros. Il procède à une nouvelle estimation, en intégrant cette fois le remboursement par anticipation de 100.000 euros. Il lui resterait alors 39.000 euros à régler à sa banque. En conservant ses mensualités inchangées, il lui faudrait 55 mois pour rembourser ce montant (39.000 / 707). Dans ce cas, le montant des intérêts s’élèverait à 1.240 euros. En remboursant partiellement son crédit, Louis économisera donc 17.425 euros. Et dans quatre années et demie, il n’aura plus rien à rembourser à sa banque. Louis disposera automatiquement de 690 euros de pouvoir d’achat supplémentaire. Acheter un bien immobilier locatif: est-ce rentable pour Louis? Le remboursement anticipé du crédit semble intéressant mais Louis se demande si c’est vraiment le mieux pour lui et pour son patrimoine. Il regarde des annonces d’appartements à Nantes, à vendre et déjà loués, pour plus de praticité. En tenant compte de son budget, frais de notaire inclus, Louis peut calculer la rentabilité nette-nette d’une telle acquisition. Il s’agit de la rentabilité réelle du bien immobilier, une fois toutes les charges et impôts payés. Il s’intéresse à un studio de 22m² situé sur l’île de Nantes, vendu 85.000 euros. Avec les frais de notaire, cela représente 93.000 euros à débourser. Le logement est actuellement loué 545 euros par mois. Dans un premier temps, Louis calcule la rentabilité brute du bien: (545X12) / 93.000 X 100 = 7%. Ce résultat est particulièrement intéressant, mais un peu trop approximatif pour rendre compte de la réalité de cet investissement. Pour obtenir la rentabilité nette-nette du bien, Louis ajoute les charges et les impôts qu’il aurait à payer en plus. Pour ce dernier point, il se rend sur un simulateur. Comptable, Louis perçoit une rémunération de 45.000 euros par an et paie 5300 euros d’impôts. En ajoutant les 6540 euros de loyer, il paiera 7000 euros d’impôts. Louis doit encore prendre les éléments suivants pour calculer la rentabilité nette-nette: Il applique la formule suivante pour déterminer la rentabilité nette-nette: (Loyer mensuel X 12) - (Charges - Impôts) / Prix d’acquisition X 100. Soit: (545 X 12) - (2.200 - 1.700) X 100 = 2,84%. La rentabilité nette-nette est toujours moins intéressante que la rentabilité brute. Pour Louis, cela s’avère décevant: un bien locatif est une source de stress trop importante au vu du rendement espéré. Louis le comptable décide de changer de stratégie. La pierre lui apparaît toujours comme un investissement solide, aussi il décide de placer son argent dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Toutefois, ce placement est lourdement taxé: les revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux à 17,2%. Ainsi, Louis décide d’acheter des parts de SCPI via une assurance-vie. Un choix intéressant: tant que les revenus de la SCPI ne font pas l’objet d’un rachat, Louis n’est pas imposé dessus. Après 8 années de détention de son contrat d’assurance-vie, il bénéficiera en plus d’un abattement fiscal annuel de 4600 euros sur les plus-values retirées. Autre avantage: la revente de parts de SCPI acquises en direct peut prendre du temps. En les achetant via l’assurance-vie , leur liquidité est garantie à tout moment par la compagnie d’assurances. De plus, l’achat de parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie permet de profiter de prix d’achat inférieurs à ceux de l’achat en direct. Le contrat de Louis n’est pas investi à 100% en SCPI. Une part est placé dans un fonds en euros et l’autre dans un fonds en unités de compte. Ce dernier comporte 50% de parts de SCPI. Pour diversifier son épargne, Louis choisir de placer les 50% restants sur les marchés boursiers. Placer son argent en SCPI via un contrat d’assurance-vie, un bon placement? En 2024, le taux de distribution moyen des SCPI s’est établi à 4,72%, contre 4,52% en 2023, selon les chiffres de l’Association française des sociétés de placement (Aspim). En plaçant son argent dans un contrat d’assurance-vie, Louis doit payer des frais à la compagnie d’assurances. Le rendement de son assurance-vie en est diminué. Toutefois, il est intéressant quand même. Selon France Assureurs, les contrats en unités de compte ont affiché un rendement de 4,1% en 2024. Pour se faire une idée de la pertinence de son placement, Louis part sur une rentabilité moyenne de 3,5% par an. Dans cete configuration, il dispose d’un capital de 141.000 euros au bout de 10 ans. Après 20 ans, son capital est de 199.000 euros. Louis a fait un choix cohérent avec la souscription de parts de SCPI via l’assurance-vie. Une fois retraité, son appartement est complétement payé et il dispose d’un capital intéressant pour financer son train de vie de senior. Il a fait fructifier son épargne tout en s’évitant les nombreux tracas de la gestion locative. Enfin, l’argent placé sur son contrat d’assurance-vie est disponible à tout moment. En cas de besoins, il a la possibilité de procéder à des rachats.